(三)忽視*****項目的可行性評估房地產(chǎn)*****是在借款人的償還能力即***還款來源之外,以房地產(chǎn)***物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)***還款來源出現(xiàn)問題時,借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還**時,銀行可通過處置***物獲得補償。從這一意義上出發(fā),房地產(chǎn)***物本身在降低**風(fēng)險,減少**損失方面發(fā)揮著重要作用。因此,大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供***物作為能否**的主要依據(jù),而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。實地查勘估價對象:必須實地核實房屋物理狀況、位址環(huán)境等信息。江蘇本地房地產(chǎn)評估好處
3、特定評估:這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門,對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估,評估結(jié)果一經(jīng)確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值,計算繳納稅費。1**、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5比較高比較好利用原則 6謹(jǐn)慎原則(來自于房地產(chǎn)評估師考試教材)1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時,則價格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。鼓樓區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)評估概況客觀、公正原則:評估人員應(yīng)交易雙方,客觀公正地進(jìn)行評估。
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化,通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
4.拆遷補償費,系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。5.房屋座落地段因素,具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價。各市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)各地土地級差情況,劃分若干地段,確定相應(yīng)的地段差價。朝向差價,各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r,依據(jù)房屋的不同朝向,確定不同的差價率。單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價,各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況,確定標(biāo)準(zhǔn)價格樓層和其余各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。房地產(chǎn)評估在解決房產(chǎn)糾紛、房產(chǎn)保險等方面也具有重要作用。
房地產(chǎn)評估,房地產(chǎn)價格評估。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點,但同時房地產(chǎn)也是**容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)*****評估體系的健全就顯得極為重要。房地產(chǎn)估價 [1]全稱房地產(chǎn)價格評估,就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析,對房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性,是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。評估結(jié)果通常會以評估報告的形式呈現(xiàn),報告中會詳細(xì)說明評估的依據(jù)、方法和結(jié)論。玄武區(qū)推廣房地產(chǎn)評估要求
比較法:通過比較類似房地產(chǎn)的成交價格來確定目標(biāo)房地產(chǎn)的價值。江蘇本地房地產(chǎn)評估好處
基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下,能**不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。底價是指**、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的較低格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。江蘇本地房地產(chǎn)評估好處
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